המשכנתא הבנקאית היא חוזה לכל דבר, ומהווה אחת מהבטוחות המורכבות והמסוכנות שניתנות על ידי הלווה, ואילו בעיניי הבנק המשכנתא בטוחה ויעילה. הלוואת המשכנתא ניתנת בד"כ לשנים רבות ולעיתים שינויים בלתי צפויים עלולים להשפיע על מצבו הכלכלי של הלווה, ומכאן גם על יכולת ההחזר שלו. רוב הציבור בישראל נוטל משכנתא במימון של כ-60% ולמעלה מכך, כאשר ההחזר החודשי הממוצע בערים מרכזיות עומד על כ-6,000 ¤ בחודש. נתון זה מדאיג, מכיוון שההחזר החודשי של המשכנתא גבוה גם כך, והשכר הממוצע במשק יחד עם יוקר המחייה, עלולים שלא להותיר בידי הלווים האפשרות לעמוד בהחזרי המשכנתא התובעניים. המצב יהיה גרוע אף יותר, ביום בו הריבית במשק תעלה וההחזרים בשל כך צפויים להגיע גם לאלפי שקלים נוספים, בכל חודש.
רכשתם דירה למגורים, נטלתם הלוואת משכנתא מהבנק לשנים ארוכות עם מספר רב של תשלומים חודשיים. עמדתם בהם תקופה ושילמתם כמו שעון. לפתע נקלעתם למצב כלכלי שאינו מאפשר להמשיך ולשלם המשכנתא. אתם בפיגור בתשלומים, הבנק כעת הגיש בקשת ביצוע בהוצל"פ והבית בסכנה…..
פיגורים בתשלומי המשכנתא גוררים אחריהם פעולות אקטיביות, מהירות ויעילות מצד הבנק הממשכן כנגד הלווה. בין היתר מדובר בכוחו של הבנק לממש משכנתא על בית מגורים, ובמילים אחרות, היכולת החוקית למכור את בית המגורים של חייב מפגר בתשלומים ולהיפרע מהמכירה. לפיכך, חשוב לדעת כיצד יש לנהוג ולהתמודד מול הבנק המבקש לממש את הבית.
מאמר זה יציג את זכויות החייב בהליכים למימוש משכנתא על בית מגוריו ויסקור בקצרה את הפעולות שיש לבצע במצב דברים זה.
1. זכויות הצדדים בהליך:
בסיטואציה זו קיימים שני צדדים ושתי זכויות מתנגשות. מחד, זכות הלווה לדיור היא מטיבה וטבעה זכות חוקתית. כיום מוגנת הזכות לדיור באופן חלקי על ידי חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. חוק יסוד זה קובע כי כל אדם זכאי להגנה על כבודו, וכי אין פוגעים בכבודו של אדם באשר הוא אדם. בית המשפט העליון פסק1, כי זכותו של אדם לכבוד היא גם הזכות "לנהוג את חייו הרגילים כבן-אנוש, בלא שתכריע אותו המצוקה ותביא אותו לכלל מחסור בלתי-נסבל". מאז חוקקה הכנסת את חוק היסוד: כבוד האדם וחירותו, חזר בית המשפט העליון ופסק, כי היעדר קורת גג עולה כדי פגיעה בכבודו של אדם. למשל, בפס"ד גמזו2 קבע כב' הנשיא ברק (כתוארו אז): "כבודו של האדם כולל בחובו הגנה על מינימום הקיום האנושי.. אדם שמתגורר בחוצות ואין לו דיור, הוא אדם שכבודו כאדם נפגע".
כך גם בשורה של פסקי דין, שהתייחסו להיקף זכויותיו של החייב בהליכי הוצאה לפועל. למשל בפס"ד פרמינגר נ' מור3, קבעה כב' השופטת ט' שטרסברג-כהן כי:
"כבוד האדם הוא ערך יסוד חוקתי בחברתנו. אין מי שיחלוק על כך שיש לשמור על כבודו של אדם גם אם כשל ושקע בחובות ואין להותירו ללא קורת גג מעל לראשו".
הצד השני הוא המלווה- בד"כ הבנק. הזכות הקניינית של המלווה לקניינו, אף היא זכות חוקתית4 ולמעשה לפנינו שתי זכויות חוקתיות מתנגשות.
במצב בו יש שתי זכויות מתנגשות, נפסק5 כי יש לאזן בין הזכות החוקתית של הלווה ובין הזכות הקניינית של הבנק- ביחס לסכום ההלוואה- "יש לגבות את החוב בדרכי כפיה, אך להיזהר שלא למחוץ את החייב". לצורך האיזון, נקבעו הפרמטרים להלן: סיכוי המבקש לעכב את ביצוע המשכנתא להצליח בהליך המשפטי שהוא מנהל ומאזן הנוחות בין הצדדים. פס"ד נוסף6 קבע שיש להראות שהעיכוב בביצוע לא יגרום לפגיעה ממשית בזוכה, בעוד שהמימוש עלול להסב לחייב נזק חסר תקנה.
2. מתי הבנק יפעל למימוש משכנתא על בית מגורים?
במידה ומדובר במשכנתא הקלאסית הפרוסה למס' תשלומים רב, הבנק יכול לפעול למימוש הנכס בהוצאה לפועל רק לאחר שלא שולמו שישה תשלומי משכנתא רצופים. קרי, על הלווה למנוע מצב בו הוא לא שילם חצי שנה תשלום משכנתא. כל תשלום ששולם בתוך ציר הזמן של ששה חודשים, ייחשב כתשלום ראשון שלא שולם על ידי החייב.
במידה ומדובר בהלוואת משכנתא שאינה בתשלומים, (החזר באמצעות תשלום אחד בלבד), הלווה חייב להחזיר את ההלוואה בתוך 6 חודשים מהמועד המוסכם בהסכם ההלוואה. לאחר 6 חודשים, הבנק רשאי לפעול כנגד החייב.
3. זכויות החייב מה עושים כעת?
החזרי המשכנתא לא שולמו במשך 6 חודשים רציפים, הבנק החל בהליכי הוצאה לפועל. כיצד לפעול ומה הזכויות המגיעות לחייב בסיטואציה זו?
קיימים 2 מסלולים לפיהם מתנהל תיק הוצאה לפועל לביצוע משכנתא:
א. מסלול מכר- המכר יכול שיבוצע על ידי החייב (מכר עצמי) או ע"י הזוכה (באמצעות מינוי כונס נכסים).
ב. מסלול תשלום חוב הפיגורים ולאחריו סגירת התיק.
החייב הוא זה שבוחר באיזה מסלול יתנהל התיק, בהתאם להתנהלותו בהליך.
הזכות לביצוע מכר עצמי
חשוב לדעת כי החייב זכאי לבצע מכר עצמי של דירתו, בלא להזדקק לבנק שיעשה זאת במקומו, וזאת בכדי להשיג את המחיר המירבי עבורו.
מדוע עדיף ומומלץ שהחייב ימכור את הבית בעצמו?
א. הבנק המלווה מעוניין לממש את הנכס במהירות, ולכסות את החוב בגובה המשכנתא, מבלי לנסות למקסם את מחיר הנכס. בדרך זו, נכסים נמכרים "בזול", לעיתים כמעט מחצית משוויים בפועל, והחייב עלול להיוותר ללא בית מגוריו ועם חובות נוספים להחזיר שכן שווי הבית שהתקבל במכירה באמצעות הבנק לא תמיד מספיק לכיסוי של מלוא החוב. לכן, מומלץ לקחת אחריות ועם כל הקושי הפסיכולוגי של מכירת הבית הפרטי, בהגיעו של חייב לנקודה כואבת זו, יש לנסות לכל הפחות להיות מעורבים בהליך ולמכור את הבית באופן עצמאי במחיר שוק ראוי.
ב. הליך המכר העצמי נועד להקל על החייב גם במובן זה שלא יהיה עליו לשאת בהוצאות הכרוכות בכינוס נכסים לצורך מימושו של הנכס הממושכן7. במכר עצמי יחסוך החייב סכומי כסף רבים שהיה משלם אילו הבנק היה מבצע זאת.
סעיף 81ב1 (ב) (3) לחוק ההוצאה לפועל תשכ"ז-1967 מעגן זכות זו למכר עצמי וקובע כי חייב רשאי לפנות לרשם ההוצאה לפועל ולהודיע על רצונו למכור את הדירה בעצמו!!
בעניין זה יש להדגיש 3 דברים מרכזיים:
הודעת החייב לביצוע מכר עצמי חייבת להיות תוך ועד 20 ימים מיום קבלת האזהרה מהרשות לאכיפה וגבייה (הוצל"פ).
החייב צריך להבטיח את פירעון מלוא חוב ההלוואה מהתמורה שתתקבל (ולא רק חוב הפיגורים, למשל).
לרשם ההוצאה לפועל אין סמכות לדון בבקשת החייב למכר עצמי ואין לו הסמכות לסרב לבקשה זו. אין צורך בהגשת תכנית פעולה למכירת הנכס או להביא רוכש פוטנציאלי. די בהודעה קצרה מצד החייב שהוא מבקש למכור את הדירה בעצמו והחייב יקבל אוטומטית עיכוב הליכי ביצוע משכנתא לתקופה של 90 ימים.
המכר עצמו כפוף לאישור רשם ההוצאה לפועל.
**הוראות אלו יפות שעה שהחייב מתגורר בדירה. במידה והחייב איננו מתגורר בדירה, החייב אינו זכאי לפעול למכירתה בעצמו8.
לאחר חלוף 20 הימים, תיטה הכף לטובת הזוכה, והחייב המבקש למכור את הבית בעצמו, יידרש לעתור בבקשה להארכת מועד ולהניח תשתית עובדתית לפיה הצעתו למכור את הבית בעצמו ראויה ורצינית. עליו גם להראות שהשיהוי בבקשה למכור בעצמו, לא פגע בזכויות הבנק. אולם גם לאחר שעברו 20 הימים, ניתן להגיש בקשה למכר עצמי באיחור, כאמור, ובעניין זה נפסק9 כי "איזון ראוי יהיה בהגבלת המועד למכר עצמי- בשלב מאוחר- לפרק זמן קצר יותר". כלומר, החייב יוכל לבצע מכר עצמי אבל התקופה שתעמוד לרשותו לביצוע המכר תתקצר ותעמוד על פחות מ-90 ימים.
4. אפשרות הסדרת חוב הפיגורים גם לאחר מינוי כונס נכסים:
גם במידה ומונה כבר כונס נכסים לטובת מכר הדירה, החוק10 מאפשר לחייב לפרוע את החוב שבפיגור בתוך 90 ימים מיום מינוי כונס הנכסים, ואם עשה כן בתוך הזמן הנקוב הנ"ל, יעוכבו הליכי מימוש המשכנתא ובכלל זה גם מינוי כונס הנכסים. יודגש, במצב זה, מספיק שהחייב ישלם את החוב שבפיגור (התשלומים ששימשו עילה לנקיטת הליכי מימוש בהוצאה לפועל), ואין הוא צריך לשלם את סך כל יתרת הלוואת המשכנתא.
אפשרות נוספת העומדת לחייב היא לפרוע מחצית מחוב הפיגורים והתוספות, כשהמחצית השנייה תשולם בתוך שישה חודשים.
במידה וחלפה שנה מיום ששולם החוב שבפיגור, ייסגר תיק ההוצאה לפועל.
החייב רשאי להגיש בקשה לרשם ההוצאה לפועל להורות על סגירת התיק לאחר שלושה חודשים מיום שנפרע החוב שבפיגור.
במידה והחייב לא שילם את חוב הפיגורים בתוך 90 ימים, הזוכה (הבנק) זכאי לפרוע את מלוא חוב ההלוואה מהתמורה שתתקבל ממכר הבית (כולל הוצאות, אגרות, שכ"ט, ריבית והצמדה).
**במקרים מסוימים שיש בהם לגרום נזק לבנק במידה ולא יפעל לאלתר, ניתן לבצע מימוש משכנתא מיידי. כך למשל, אם הלווה עומד לעזוב את הארץ, הונה את נושיו, בבעלות הלווה דירה אחרת היכולה לשמש אותו למגורים, מונה כונס נכסים על הדירה בהליך אחר.
כדאי שהחייב יהיה מעורב בהליך המכירה של הבית במסגרת כינוס נכסים. כך למשל, יש לבדוק את תקינות המכר, לשלוח מציעים פוטנציאליים להשתתף בהליך ההתמחרות על מנת להשיא את המחיר שיתקבל11, להיות נוכח בהליך ההתמחרות ולבחון חוות דעת שמאי ובמידת הצורך להגיש נגדית.
5. בסיטואציה בה לא שולם דבר על חשבון הפיגורים והבנק זכאי לממש את מלוא חוב המשכנתא, חשוב לדעת:
לפני שלב הפינוי, על רשם ההוצאה לפועל לזמן את הצדדים לדיון בפניו בהמצאה מלאה.
בהזמנה לדיון יצוין כי החייב רשאי לבקש השהיית התהליכים בעניין מכירת הנכס ופינויו כדי למנות לעצמו עורך דין / לקבל ייצוג מהסיוע המשפטי (לזכאים).
רשם ההוצאה לפועל רשאי לקבוע סידור חלוף, אם בהמצאת דירה אחרת לחייב ואם בתשלום פיצויים או בדרך אחרת.
הבנק יכול להתנות על הזכות לסידור חלוף ושוויו יהיה בסכום המאפשר לחייב לשכור דירה באזור מגוריו התואמת את צרכי החייב ומשפחתו למשך תקופה של עד 18 חודשים. כל זאת בתנאי, שהובהרה לחייב משמעות הדבר בשפה הברורה המובנת לו. דין שווי הסידור החלוף כדין הוצאות והחייב בסופו של יום נושא בהן.
6. סוף דבר
על כל אדם להכיר היטב את יכולתו הכלכלית בהווה ובעתיד ולכלכל צעדיו בהתאם. יחד עם זאת, המציאות מלמדת על טעויות רבות שעושים לווים בשל חוסר ניסיון או הערכה שגויה של יכולתם להחזיר את תשלומי המשכנתא. בעולם דינאמי ומפתיע בו אנו חיים, לא ברור מה יוליד יום והאם מקום העבודה ומקור הפרנסה שהיה בטוח אתמול, יהיה כאן גם מחר. החזרי המשכנתא קבועים ורצופים אך המציאות משתנה. מצב זה עלול להוביל למצב מסוכן של הסתבכות כלכלית לא רצונית ואובדן בית המגורים. הבעיה אף תחמיר כשהריבית במשק תנסוק. בשל כך, על החייב להיערך ולהתמודד היטב מול הסיטואציה החדשה והקשה. כפי שהצגתי במאמר, לחייב הלווה מס' הזדמנויות המונחות לפתחו למזער / למנוע את הנזק של אובדן בית מגוריו אם על ידי תשלומים על חשבון החזרי המשכנתא והפיגורים, גם לאחר שנפתח תיק הוצאה לפועל והמלווה החל בפעולות מימוש, ואם על ידי מכר עצמי.
חשיבות מיוחדת יש לנושא הייצוג המשפטי בכל הקשור למימוש משכנתא על בית מגורים, שנועד להבטיח שזכויות החייב יישמרו ויבוצעו ואין להקל ראש בכך.
הכותבת בעלים של משרד עצמאי. תחומי עיסוק המשרד- אזרחי, הוצאה לפועל, פשיטת רגל.
יובהר כי האמור במאמר אינו מהווה ייעוץ משפטי פרטני ומקצועי, לא נועד להחליפו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או הימנעות מהם, באשר כל מקרה ונסיבותיו. ייתכן ובמידע חלו השמטות ו/או טעויות. כל המסתמך על מידע בכל דרך שהיא, עושה זאת על אחריותו בלבד.
